„Auch in Gießen sind Wohnungsengpässe und Verdrängungprozesse zu verzeichnen“

Flussstraßenviertel

Das Flussstraßenviertel in der Nordstadt: Wie stark die Mieten nach der Sanierung wohl steigen werden?

In Großstädten sind die Diskussionen um Gentrifizierung bekannt: Immer mehr Menschen ziehen in die Städte, das Wohnungsangebot kommt nicht nach oder richtet sich vor allem an ein zahlungskräftiges Klientel. Das führt zu Verdrängungen von Menschen, die sozio-ökonomisch schlechter aufgestellt sind. Aber wie sieht es in einer Kleinstadt wie Gießen aus? Stefan Kaisers, Vorsitzender des Mietervereins Gießen e.V. gibt Auskunft…

Wie sehen die Regelungen für Mieterhöhungen aus, was ist erlaubt, was ist gesetzmäßig?

Kaisers: Die Regeln stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch. Und dort ist ein Schlüsselbegriff die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete. Wenn ein Vermieter seine Miete erhöhen will, dann muss er Vergleichswohnungen nennen, die nach Lage, Ausstattung und Größe der Wohnung entsprechen, die im Preis angehoben werden soll und dann darf man nach augenblicklicher Rechtslage die Miete um maximal 20 Prozent in drei Jahren anheben. Die in der Diskussion befindliche Mietpreisbremse sagt, dass zukünftig in drei Jahren nur 15 Prozent angehoben werden.

Da es in Marburg und in Gießen keinen Mietspiegel gibt, geht dieses Verfahren auf diese Weise. In Großstädten wie Frankfurt ist dann der Mietspiegel relevant. Da kann man sich dann auf den Mietspiegel berufen. Dieser Mietspiegel enthält dann Wohnungen auch wieder sortiert nach ortsüblicher Vergleichsmiete, die aus den letzten vier Jahren stammen. Das ist wichtig, weil da die Mietsteigerungen mit eingegangen sind, während die Bestandsmieten in den letzten Jahren eher nicht so stark gestiegen sind.

Wenn jemand allerdings ein neues Haus gebaut hat, dann ist er frei bei der Festlegung der Miethöhe. Da will man dem Investor keine Schranken anlegen.

Bei der Wiedervermietung gilt auch wieder die ortsübliche Vergleichsmiete und da darf der Sprung tatsächlich bei bis zu 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen! Das ist die Grenze, wo das Strafrecht den Wucher ansetzt.

Wiedervermietung bedeutet also, dass die Mieter komplett ausgezogen sind und eine neue Besetzung hineinkommt…

Kaisers: … so ist das. Und da sind die Sprünge am größten, weil man hier die stärksten Erhöhungen machen kann. Und da haben Sie dann Sprünge in Großstädten von 30 und 35 Prozent.

Ist es dann von Vorteil in einer Stadt zu wohnen, in der es keinen Mietspiegel gibt?

Kaisers: Korrekt. Es ist so, dass dieses Mietspiegelsystem schon eine Dynamik der Preiserhöhung in sich enthält und das macht natürlich Mieterhöhungen leichter. Ich gehe einfach an die Tabelle und sehe, meine Wohnung, die kostet jetzt 6,80 pro Quadratmeter und im Mietspiegel sind aber 7,90 Euro erlaubt. Also verweise ich auf den Mietspiegel und setze die Miete damit durch. Das ist bei Vergleichswohnungen, wo kein Mietspiegel existiert, schwieriger.

Der/die Vermieter_in führt ja manchmal Baumaßnahmen durch, Renovierungsarbeiten, auch im Zuge von energetischen Sanierungen. Was ist da erlaubt, wie viel darf auf die Mieter_innen umgelegt werden?

Kaisers: Da kommt es darauf an, ob es sich um eine Modernisierung energetischer oder anderer Art handelt. Das ist nur dann der Fall, wenn eine „substanzielle Wohnwertverbesserung“ entsteht, wie die Juristen sagen. Ich bringe mal ein Beispiel: Wenn jemand ein Haus aufwändig dämmt, wenn er andere Energieeinsparungsmaßnahmen ergreift, dann ist das sicherlich eine energetische oder eine Wohnwertverbesserung. Wenn aber ein Hauseigentümer nur mal eine Toilette erneuert oder eine matt gewordene Badewanne, dann ist das keine Modernisierung, sondern eine Instandhaltung. Und dafür kann er keine Modernisierungsumlage verlangen. Diese Modernisierungsumlage besagt, dass von den Investitionen elf Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden können. Das kann ich Ihnen an einem Beispiel vorrechnen. Nehmen wir an, da hat jemand eine 80 Quadratmeterwohnung als Eigentum. Und er verbessert sie energetisch, indem der Energieverbrauch von 200 auf 100 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr reduziert wird. Das wird laut Faustregel etwa 20 000 Euro kosten, diese Investition. Und dann darf er von diesen 20 000 Euro elf Prozent auf die Jahresmiete aufschlagen. Und das macht dann, wenn man es auf den Monat herunterbricht, eine Mieterhöhung von 183,33 Euro aus. Das ist schon ein gewaltiger Sprung. Und dem stehen nicht so hohe Einsparungen an Energie gegenüber. Bei Heizung und Wasser würden sich die Einsparungen auf etwa 45 bis 50 Euro im Monat belaufen.

Oft hört man ja, vor allem in Großstädten, dass Vermieter versuchen, die Mieter herauszubekommen, um die Gebäude zu sanieren und dann teurer zu vermieten. Sind Ihnen solche Fälle in Gießen bekannt und ist das gesetzlich überhaupt tragbar?

Kaisers: Nein, das ist sowohl moralisch zu verurteilen als auch rechtlich nicht in Ordnung. Je nachdem welche Maßnahme der Vermieter ergreift, um den Mieter aus dem Haus zu bekommen, muss man dagegen auch rechtlich vorgehen. Uns sind in Gießen solche Fälle nicht bekannt. Aber ich weiß von Fällen in Großstädten, in Berlin, München und Frankfurt, wo gewerbsmäßige Sanierer zu solchen Mitteln auch greifen. Da werden Fenster zugemauert oder andere massive Beeinträchtigungen der Wohnung vorgenommen, so dass das Wohnen im Prinzip unmöglich wird. Und dann wird der Mieter dadurch zum Auszug gedrängt.

Wie sieht es denn in Gießen generell aus mit der Mietpreisentwicklung? Gießen ist ja eine Studierendenstadt, es ziehen in der Tendenz eher Leute hinzu, gibt es eine Wohnungsknappheit?

Kaisers: Gießen hat ein Bevölkerungswachstum zu verzeichnen. Die Stadt ist stolz, dass sie die 80 000 überschritten hat. Und das hat auch etwas mit den Studenten zu tun. Gießen hat eine Universität und eine große Fachhochschule und diese 30 000 Studierende drücken natürlich auf den Wohnungsmarkt. Ein unabhängiges Institut, das Institut für Wohnen und Umwelt in Darmstadt, hat vor einiger Zeit eine Untersuchung gemacht und festgestellt, dass im Zeitraum zwischen 2010 und 2013 die Mieten für eine durchschnittliche Baugröße, 80 Quadratmeter, Zwei- bis Dreizimmerwohnung von 6 auf 7,20 Euro gestiegen sind. Da sind die Erhöhungen von anderen Wohnungen nicht drin, aber das zeigt schon, dass es gewaltige Steigerungen sind. Von daher kann man sagen, dass Gießen da auch ein Wohngebiet ist, in dem es Preissprünge nach oben gibt. Vor allem bei den mittleren und kleineren Wohnungen und das hat was damit zu tun, dass der Wohnungsbau der Nachfrage nicht nachkommt. Es werden weniger Wohnungen angeboten als notwendig sind und das führt zu Preissteigerungen. Ich würde da eindeutig von Versorgungsengpässen sprechen.

Wie sieht es in Gießen mit der Immobilienspekulation aus?

Kaisers: Auch da gibt es eine Untersuchung, die sich auf die Stadt und den Landkreis bezieht. Da sind die Immobilienpreise untersucht worden und man hat festgestellt, dass deutliche Preissteigerungen vorhanden sind. Die sind sicherlich nicht so extrem wie in Großstädten, Frankfurt, Hamburg, München, Berlin. Aber auch hier zieht der Preis für Immobilien an. Es ist auffällig, je weiter Sie von Gießen ins Umland kommen, umso mehr lässt der Preisanstieg nach. Das ist klar, das dürfte in jeder anderen Stadt auch so sein. Die Leute wollen heute in die Stadt. Weil die Versorgungslage in vielen Bereichen besser ist. Es gibt die ärztliche Versorgung, mehr Freizeitangebote, mehr Einkaufsmöglichkeiten, kürzere Wege, die Infrastruktur was den Verkehr angeht ist bequemer. Auch das führt zu einem Zuwachs in den Städten.

Gibt es denn hier in Gießen als Beispiel für eine Kleinstadt auch Verdrängungsprozesse, wie man sie aus größeren Städten kennt, dass sich alteingesessene Mieter_innen die Wohnung nicht mehr leisten können?

Kaisers: Ja, das ist ein Prozess, der vollzieht sich schleichend und geräuschlos. Weil sich die Betroffenen in aller Regel nicht melden und sagen ich bin jetzt hier aus meinem Quartier, in dem ich schon lange lebe, verdrängt worden. Ich will es mal an zwei Beispielen festmachen, wo wir auch sichere Indizien haben und auch Mitglieder, die uns das so mitgeteilt haben: Insbesondere wenn energetische Modernisierungen gemacht werden, wo dann also auch deutliche Mietsprünge von bis zu 30 Prozent und mehr zu verzeichnen sind, passiert das. Vor der Sanierung war die Wohnung noch relativ günstig, dann macht die Miete einen großen Sprung. Wenn sie von einer Miete von 4 Euro kommen und die dann auf 6,50 Euro steigt, dann können sie prozentual auf solche Steigerungen kommen. Das führt dazu, dass Menschen eben diese erhöhte Miete nicht mehr zahlen können. Ich habe einen Fall, wo eine städtische Wohnungsbaugesellschaft saniert hat und die Miete jetzt warm, also einschließlich Heizkosten bei 8,05 Euro liegt. Kommen die Nebenkosten dazu, gibt es eine Bruttomiete von 10 Euro. Da muss ich sagen, das ist eine Miete, die Alleinverdiener im mittleren Bereich nicht mehr tragen können. Und die müssen dann aus dem Quartier weichen.

Das zweite Beispiel betrifft die schwächsten in der Gesellschaft, Hartz-4 Empfänger, Langzeitarbeitslose und Leute mit kleiner Rente. Für die deckelt die Leistungsbehörde die Miete und die liegt in Gießen bei 5,40 Euro pro Person, wenn es sich um eine Einzelperson handelt. Das ist die Bruttokaltmiete. Und Sie sehen, wenn nach einer energetischen Modernisierung dieselbe Wohnung 6,50 Euro kostet, müssen diese Leute ausziehen. Die Differenz müssten sie sonst selbst bezahlen und das können sie nicht. Das sind klassische Gentrifizierungsprozesse. Diese Leute müssen dann in eine unsanierte Wohnung ziehen. Diese Wohnungen werden immer knapper und als Ausweg bleibt dann nur noch ins Umland auszuweichen, wo die Mieten günstiger sind. Und das bedeutet, dass Menschen ihren Lebensmittelpunkt und ihren Lebensstil verändern müssen.

Welche Viertel sind besonders betroffen?

Kaisers: In Gießen wäre das zum Beispiel die Nordstadt, in der jetzt auch in einem Teil, im sogenannten Flussstraßenviertel, eine großflächige Sanierung beginnt. Da befürchten manche, auch wir, dass dann nach der Modernisierung die Mieten so hoch sind, dass viele der jetzigen Bewohner dort nicht mehr wohnen können. In modernisierten Quartieren sieht man das übrigens an den Klingelschildern: Da stehen häufig mehrere Namen. Das heißt Wohngemeinschaften können sich das leisten, 800 Euro durch drei Personen zu teilen, aber ein Normalverdiener kann die 800 Euro Miete nicht mehr stemmen.

Welche Forderungen haben Sie an die Politik, um diesen Entwicklungen entgegenzuwirken?

Kaisers: Wir begrüßen es, dass jetzt die Städte Marburg und Gießen als Wohnungsengpassgebiete anerkannt werden und dann dort die Mietpreisbremse gelten soll, die die Landesregierung vorgesehen hat. Dies ist aber nur ein Instrumentarium, um die Auswüchse zu begrenzen, damit bekommt man ja keine weiteren Wohnungen, wir brauchen aber mehr Wohnungen. Die zweite Forderung geht daher an die Landesregierung, an die Kommunen. Sie müssen die ständig schwindende Zahl von Sozialwohnungen erweitern. Das heißt, wir brauchen neue Sozialwohnungen. Es muss dazu ein Investitionsprogramm aufgelegt werden, so dass zumindest der Wegfall von Sozialwohnungen ausgeglichen wird. Und zusätzlich in den beiden Städten Gießen und Marburg muss man gezielt für die Unterkunft von Studenten etwas tun. Wären genug studentische Wohnungen in Studentenwohnheimen verfügbar, würde sich auch der Druck auf den Wohnungsmarkt allgemein sicherlich etwas lindern.

Und Leuten, die von Mieterhöhungen oder Modernisierungsmaßnahmen betroffen sind, können wir nur raten, sich beraten zu lassen, denn beides muss vom Vermieter angekündigt und begründet werden. Das kann man nachprüfen. Wenn das stichhaltig ist, in Ordnung, aber in vielen Fällen sind solche Ankündigungen auch fehlerhaft und dann gibt es rechtliche Möglichkeiten, sich dagegen zu wehren.

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