Zum Weltbodentag: Eine andere ökonomische Betrachtung des Bodens ist notwendig

Was Leerstand mit den Eigentumsverhältnissen des Bodens zu tun hat, erklärt Mühlleitner

Was Leerstand mit den Eigentumsverhältnissen des Bodens zu tun hat, erklärt Mühlleitner.

Boden ist ein wichtiger Produktionsfaktor. Während die Klassische Wirtschaftstheorie die Produktionsfaktoren Arbeitskraft, Kapital und Boden benennt, sind es in der Neoklassik, die heute allgemein anerkannte Wirtschaftstheorie, nur noch Kapital und Arbeit. Boden wird also zum Kapital gezählt und damit seine Besonderheit übersehen: Boden ist nicht vermehrbar. Weil er aber trotzdem wie andere Waren behandelt wird, kommt es zu Spekulation, Leerständen und einem zunehmenden Flächenverbrauch. Daniel Mühlleitner, Umweltökonom an der Justus-Liebig-Universität, erklärt im Interview, warum er eine andere ökonomische Sichtweise auf den Boden schon längst für überfällig hält.

Warum halten Sie die gegenwärtige ökonomische Einordnung des Bodens für unzulänglich?

Die Neoklassiker und Neoinstitutionalisten haben den Boden in einen Topf mit dem Kapital geworfen. Bei einer Produktionsanlage, einem Gebäude oder anderen Kapitalgütern führen die privaten Eigentumsrechte innerhalb der Marktwirtschaft zu einer effektiven Allokation und einer effizienten Wirtschaftsweise. Bei steigender Nachfrage nach einem Gut steigen die Preise und in der Folge auch das Angebot (durch Produktionsausweitungen oder neue Anbieter) bis sich eine Marktsättigung einstellt. Da das bei „normalen“ Kapitalgütern gut funktioniert, übertragen die Neoklassiker die Zuweisung von Eigentumsrechten und des Privateigentums unter dem Deckmantel der Effizienz auch auf den Boden. Da Boden jedoch im Gegensatz zu „normalen“ Gütern nicht vermehrbar ist, funktionieren innerhalb der bestehenden Eigentumsordnung die marktwirtschaftlichen Mechanismen nicht. Die Bodenpreise steigen bei zunehmender Nachfrage, dennoch kann der Boden nicht neu produziert werden.

Und das führt dann zu Spekulation?

Das kann man so sagen, denn dem Eigentümer entstehen in der Regel keine relevanten Kosten, wenn er Boden hält aber nicht nutzt. Auch die Hortung von Boden zur Altersvorsorge oder als Option für mögliche Produktionserweiterungen von Unternehmen schränkt aber das Angebot an Boden ein. Andere potentielle Interessenten werden durch das Privateigentum von der Nutzung ausgeschlossen. In Gießen lässt sich das an Beispielen wie der Alten Post, oder dem ehemaligen Samen-Hahn-Gebäude („Liebe-Haus“) beobachten. Der Boden wandert also nicht zum besten „Wirt“, wofür die Marktwirtschaft eigentlich sorgen sollte. Die Folge sind Leerstände, innerstädtische Brachflächen und Zersiedelung. Die Vergabe von Eigentumsrechten an Boden ist daher gesamtwirtschaftlich keineswegs effizient.

Wie kommt der Wert eines Bodens zustande?

Er ergibt sich aus dem Aggregieren der jährlichen (abgezinsten) Bodenrenten, also der Erträge, die der Boden abwirft, ohne dass diesen Erträgen für den Eigentümer Kosten gegenüberstehen. Und je besser die Lage des Bodens ist, desto höher sind die Renten, die dem Eigentümer zufallen. Diese finden dann zum Beispiel Ausdruck in Mieten oder Geschäftsumsätzen, die höher liegen als in Mietshäusern oder Geschäften in schlechterer Lage. Die Kosten für die Generierung dieser Renten werden üblicherweise durch die Allgemeinheit getragen. Zum Wert des Bodens trägt nämlich der Privateigentümer nur im seltensten Fall bei, verantwortlich ist grundsätzlich die Allgemeinheit, und zwar durch die Finanzierung und die Zurverfügungstellung von sozialer (Schulen, KiTas, etc.) und technischer Infrastruktur (Straßen, Wasserversorgung, etc.) oder von Sicherheit durch eine funktionierende Justiz und Polizei. Die Allgemeinheit trägt also die Kosten, der private Bodeneigentümer streicht die Renten und die Wertzuwächse ein.

Hat die Eigentumsordnung auch Einfluss auf die Planungsebene?

Ja, durch die Aussicht auf steigende Bodenwerte kann es zum Beispiel für den Eigentümer einer landwirtschaftlich genutzten Fläche durchaus sinnvoll sein, darauf zu drängen, dass sein Acker im Flächennutzungsplan als Bauland ausgewiesen wird. Denn damit verbunden sind hohe Wertsteigerungen. Gerade in ländlichen Gebieten, wo der Landwirt vielleicht Freunde im Gemeinderat hat, finden sich solche Fälle häufig statt und schon mancher Landwirt wurde durch die „Goldene Fruchtfolge“ über Nacht zum Millionär.

Welche Alternativen zur bestehenden Bodenordnung sehen Sie?

Um eine effiziente, nachhaltige Bodennutzung zu erreichen, die ohne Spekulation, Bodenhortungen und Einflussnahme auf die Planungsebene funktioniert, sowie die Kosten und Nutzen, die mit dem Boden in Zusammenhang stehen, internalisiert, muss der Vermögenswert vom Nutzungsrecht am Boden getrennt werden. Der Boden darf also nicht wie ein normales, reproduzierbares Kapitalgut behandelt, er muss „entkapitalisiert“ werden. Das Wirtschaften mit dem Boden muss natürlich weiterhin möglich sein, doch ist dazu das Privateigentum am Boden nicht notwendig, sondern lediglich ein privates Nutzungsrecht. Das kann beispielsweise durch Verpachtung vergeben werden. In Deutschland steht hierzu mit dem Erbbaurecht ein wirkungsvolles Instrument zur Verfügung. Würde man die Nutzungsrechte am Boden an den Meistbietenden versteigern, könnten die Bodenrenten vollständig abgeschöpft werden und der Allgemeinheit als den Trägern der Kosten zur Verfügung gestellt werden. Zudem entstünde für die Eigentümer ein Nutzungsdruck, da die jährliche Pacht auch bei unbebauten Grundstücken oder Leerständen in voller Höhe abzuführen und eine Nicht-Nutzung auf Dauer ein teurer Spaß wäre. So würden die Grundstücke nach und nach dem Markt wieder zur Verfügung gestellt werden.

In Dänemark wurde ab 1922 die damalige Grund- und Gebäudesteuer in eine reine Bodensteuer umgewandelt, wodurch eine Abschöpfung der Bodenrente ebenfalls möglich ist (sofern der Steuersatz in der richtigen Höhe festgelegt wird). Dort kann man deren bodenpolitische Wirkungen besichtigen: keine ungeplanten Baulücken, keine Sanierungsgebiete und so gut wie keine Hortung und Spekulation.

Das nach dem US-amerikanischen Ökonomen benannte Henry-George-Theorem besagt übrigens, dass durch die Abschöpfung der Bodenrenten unter bestimmten Umständen sogar sämtliche staatlichen Ausgaben finanziert werden könnten und keinerlei weitere Steuererhebungen mehr nötig seien. Formalisiert wurde dieses Theorem unter anderem vom Nobelpreisträger Joseph Stiglitz. Daran sieht man schon, welch unglaubliches Potential in den Bodenrenten schlummert, das derzeit ausschließlich einer kleinen Minderheit privater Eigentümer zugutekommt.

Wieso wird trotzdem so stark am alten Modell festgehalten?

Der Glaube an das Gute im Privateigentum am Boden ist stark ideologisch begründet und es wird in unserer Marktwirtschaft mittlerweile als selbstverständlich angenommen. Dabei wird jedoch übersehen, dass das Privateigentum beim Boden die marktwirtschaftlichen Funktionen aushebelt und zu einem Privilegiensystem führt, das die Eigentümer auf Kosten der Allgemeinheit begünstigt.

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